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扎堆上市疫情下存在感暴增物业公司要翻盘

发布时间:2021-10-20 22:59:26 阅读: 来源:二氧化碳缓蚀剂厂家

扎堆上市疫情下存在感暴增物业公司要“翻盘”?

新冠肺炎疫情之下,物业公司在社区疫情防控中存在感暴增,而与之相应的一个热点是,今年以来,物业公司掀起了一股上市热潮。

最新一例是佳源服务,前几天正式向港交所递交了招股书。此前几个月,兴业物联、烨星集团、建业新生活、合景悠活、荣万家服务已经先后登陆港交所。

除了已经上市或者提交招股书的公司,至少还有卓越集团、华润置地、世茂、绿城中国、金科股份、远洋集团等多家房企,表达过分拆物业上市的意愿。

这股内地房企下属物业公司的上市热潮,可以追溯到2018年,当年,包括市场熟知的雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务等等,陆续登陆资本市场。

2019年这个趋势延续下来,上市名单增加了滨江服务、蓝光嘉宝服务、保利物业等9家公司。

“大家都在积极利用资本市场,提高自己在物业领域的市场份额,尽可能把平台型的公司做大。”同策咨询的研究部总监张宏伟告诉《财经国家周刊》记者,目前,国内物业行业的市场格局还不像开发业务这么确定,上市也是为了谋求更多的发展空间,“在业内争取一席之地。”

为什么这两年如此多的物业公司扎堆上市?又是什么理由,让他们将目光投向香港资本市场呢?长期被诟病“收钱不做事”的物业公司,要“口碑利润双翻盘”了吗?

物业的上市爆发期来了

上世纪80年代,中国物业管理行业的萌芽在深圳诞生。

1981年3月10日,仅深圳特区成立两年之后,中国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司由深圳市编制委员会成立,同年9月,涉外商品房小区东湖丽苑成立物业管理处。至此,中国物管行业的雏形开始在南方落地生根。

此后40年里,内地房地产开发商攻城拔寨,项目数量呈几何级数增加,而物业管理则伴随集团的开发主业,基本完成了全国布局,但一度只是隐藏在主业的背后。

2014年6月30日,彩生活成为首家在香港上市的内地物业公司,受到国际资本市场的追捧,股价一涨再涨,给内地的同行们打开了一扇窗,让他们看到拆分物业公司,单独上市融资这条捷径。

“通过上市渠道获得直接融资优势明显,上市所得的廉价资金,可以用来收并购扩大规模。”张宏伟告诉《财经国家周刊》记者。

近两年来,内地商品房销售的增速普遍放缓。在我国的经济周期、地产行业周期以及政策调控三重因素的叠加下,房地产市场开始由增量发展转向存量运营,物管行业自然而然被推至时代的前端。

截至2019年12月31日,在香港主板上市的内地物业管理公司已经达20家。

“预计2020年至2022年,是资本市场的集中爆发期。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟表示,物业管理行业已迎来“最好的资本时代”。

对于物业企业上市的战略意义,海通国际高级副总裁陈丹总结了四点:一是有利于优化战略布局和企业价值提升;二是上市后公司能借助资本市场开拓新的融资渠道,有利于实现更加标准和健康化的财务管理方式;三是促进企业品牌价值和知名度的提升,增效拓展市场份额;四是有机会定向引进优质的外部股东,进一步优化股东结构。

“轻资产”享受高估值

与地产开发业务相比,物业行业的财务数据更好看。

比如佳源服务,招股书显示,这家位于浙江嘉兴的物业公司在2017年至2019年间,实现的收入分别为2.09亿元、3.31亿元及4.54亿元,年复合增长率为47.2%,净利润的年复合增长率达到65.4%。

就在几天前的6月24日递交申请的荣万家服务数据也不俗。截至2019年12月31日,荣万家服务在管总建筑面积为4.84千万平方米,营业收入从2017年的7.09亿元增加到2019年的12.5亿元,年复合增长率为32.8%,利润的年复合增长率高达62.2%。

虽然盘子小,但是成长性很高。“房地产开发企业在港股很多都是破产价,也就三至五倍的动态市盈率。”一位港股基金的投资人士告诉《财经国家周刊》记者,而属于“轻资产”的物业公司,由于周期性没那么强、经营性现金流较为稳定,通常市盈率会明显高于“重资产”的房地产开发商。

从市场估值来看,当前物业板块的市盈率普遍在30至50倍之间,招商积余甚至高达115倍。

中信证券的报告判断,房地产开发业务最终将和物业管理业务分开独立运营,物管企业终将告别开发商成本中心和品牌中心的附庸地位,分拆有利于物管公司把握战略机遇。

那么为什么物业公司都倾向于选择港股呢?

分析人士普遍认为,主要是A股门槛高,需要利润、营收规模、关联交易比重等多个方面达标,还要厘清公司分拆、人员架构、内控规范等问题,尤其是大部分物业公司都存在关联交易比重过大的问题,很难通过审核。

相较之下,新三板审核更简单,但是融资功能不显著,而港交所近两年加大了对内地企业的支持力度,确实是更好的选择。

“相对于A股,香港股票市场相对成熟、交易品种丰富、信息披露相对自由、融资受政策限制少。”上述港股基金投资人士表示。

疫情下物业的价值思考

疫情发生以来,地产股票整体呈断崖式下跌,而物业板块却逆势上涨。

截至6月24日,永升生活服务涨幅高达130%,保利物业涨幅高达80%,中海物业涨幅高达70%;同期恒生指数跌幅超过10%,近一半物业股年度涨幅超50%。碧桂园服务已经成为千亿市值的港股企业。

这也是物业公司近期赶趟赴港IPO的原因之一。

实事求是地说,在疫情防控过程中,物业公司在多个场景中表现还算突出,比如协调沟通群众、组织疫情上报、出入安全管控、小区内消杀、物资发放以及整合线上医疗、教育资源等等,一定程度上减轻了基层政府的工作压力。

种种迹象显示,物业管理已经成为目前基层治理结构中的一个重要组成部分,业内判断,未来政府有望对物业管理行业整体更为友好,或有更多的政策倾斜,等等。

多位接受《财经国家周刊》采访的物业人士表示,排除一些不作为的个例,整体来说,疫情期间,业主与物业还是有了一个更深层的接触和互动,不仅提升了物业品牌的美誉度,也为今后开展家政、养老、家居等增值服务打下了一些基础。

近年来,物业企业都在加大对社区消费场景的挖掘,以寻找更多的利润增长,包括社区资源运营类的场地租赁、车位租售、电梯及灯箱广告、房屋租售中介以及社区居家运营类的保姆、月嫂、洗护、保养、保洁、团购、养老等一系列服务。

例如,“物业管家”利用朋友圈、业主微信群等直达渠道,达成多种商品的销售或团购,成为了当前最时髦的KOC。

“基础物业和增值服务是物业企业上市能否获得高估值的两大关键。”汇丰银行环球银行部房地产组董事高昊表示,基础物业收入看重稳定性,而增值服务是在基础物业之上能给投资人带来的想象。

张宏伟告诉《财经国家周刊》记者,对于物业公司来说,最重要的还是要把服务做好,把规模做大,把市场地位做高,把口碑做好,在资本市场才能获得更高的估值。“更大更好的物业公司,未来可能才有更多的发展空间,更有前途。”

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